Квартира и новостройка

Квартира и новостройка — на котловане не покупать

Почему квартира на котловане (когда новостройка только планируется) теперь не приносит прибыль для инвесторов и не помогает экономить при покупке обычным покупателям? Всё просто: изменились правила игры на рынке недвижимости в 2019 году. Но обо всём по порядку…

Новостройка и квартира: когда скидка?

С 1 июля 2019 года закон запрещает застройщикам привлекать деньги дольщиков (ДДУ) для строительства. Финансы для строительства теперь возможны только в виде:

  1. Собственные средства застройщика.
  2. Кредит в банке (экскроу-счёт).

Всё, больше законных способов найти деньги на стройку у строительных компаний нет.

Раньше дольщики сами «кредитовали» стройку оплатой ДДУ (договор долевого участия) и цена действительно была минимальной на этапе котлована. Получалось это нехитрой схемой:

Шаг 1. Застройщик анализировал цены на готовое жилье в районе будущей новостройки.

Шаг 2. От этой цены давал скидку, т.к. к окончанию строительства цена за квадратный метр «подтягивалась» к средней по району.

Шаг 3. По мере строительства скидка постоянно уменьшалась.

Поэтому раньше покупать на котловане квартиру в новостройке было выгодно и скидка получалась около 30% от финишной цены в сданном комплексе.

Но в 2019 года в эту схему вмешались банки в виде экскроу счетов.

Кратко: застройщик не может продавать квартиры на стадии строительства, если не имеет проектное финансирование банка. То есть банк должен рассмотреть проект новостройки, утвердить и положить деньги под строительство на счёт в этот же банк. Как гарантию, что стройка будет завершена при смене/банкротстве застройщика.

Дело, конечно, хорошее. Дольщикам теперь не страшно нести свои деньги в кассу застройщика. Но…

Строительным компаниям теперь пришлось поднимать цены на котловане. Так как строить на свои средства мало кто желает, а деньги в банке на экскроу счетах доступны только как кредит и только вот именно на эту стройку. О чём строители и должны отчитываться перед банком.

Отсюда простой вывод: застройщику всё равно, сколько он продаст квартир во время строительства. Ведь получается простая формула:

Прибыль от новостройки = Цена квартиры – себестоимость строительства – проценты банку за кредит.

Из этой формулы видно, что чем выше цена квартиры, тем больше прибыль застройщика на момент окончания строительства.

И если раньше можно было продать на котловане дешевле (получить деньги и запустить новые проекты, а это новые деньги), а под занавес подогнать цену к средней по району, то…

Теперь деньги лежат в банке, брать можно только на эту стройку, а инфляция их потихоньку съедает…

Поэтому строительные компании стали повышать цены на квадратные метры и нащупывать тот «потолок», после которой спроса уже не будет. Так и получается «цена по максимуму» даже на котловане.

Как же получить скидку на квартиру в новостройке, спросит читатель? Очень просто: если скидка возможна, то ее дадут в конце строительства. После всех расчетов и прикидок по прибыли в компании застройщика. Вот такие дела…

Возможно, вам понравится:

Маленькая кухня — идеи и дизайн

Как запретить продажу квартиры

Ремонт и полезные советы

Статья оказалась полезной? Жмите на кнопочки, чтобы не потерять!

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.