Почему квартира на котловане (когда новостройка только планируется) теперь не приносит прибыль для инвесторов и не помогает экономить при покупке обычным покупателям? Всё просто: изменились правила игры на рынке недвижимости в 2019 году. Но обо всём по порядку…
Новостройка и квартира: когда скидка?
С 1 июля 2019 года закон запрещает застройщикам привлекать деньги дольщиков (ДДУ) для строительства. Финансы для строительства теперь возможны только в виде:
- Собственные средства застройщика.
- Кредит в банке (экскроу-счёт).
Всё, больше законных способов найти деньги на стройку у строительных компаний нет.
Раньше дольщики сами «кредитовали» стройку оплатой ДДУ (договор долевого участия) и цена действительно была минимальной на этапе котлована. Получалось это нехитрой схемой:
Шаг 1. Застройщик анализировал цены на готовое жилье в районе будущей новостройки.
Шаг 2. От этой цены давал скидку, т.к. к окончанию строительства цена за квадратный метр «подтягивалась» к средней по району.
Шаг 3. По мере строительства скидка постоянно уменьшалась.
Поэтому раньше покупать на котловане квартиру в новостройке было выгодно и скидка получалась около 30% от финишной цены в сданном комплексе.
Но в 2019 года в эту схему вмешались банки в виде экскроу счетов.
Кратко: застройщик не может продавать квартиры на стадии строительства, если не имеет проектное финансирование банка. То есть банк должен рассмотреть проект новостройки, утвердить и положить деньги под строительство на счёт в этот же банк. Как гарантию, что стройка будет завершена при смене/банкротстве застройщика.
Дело, конечно, хорошее. Дольщикам теперь не страшно нести свои деньги в кассу застройщика. Но…
Строительным компаниям теперь пришлось поднимать цены на котловане. Так как строить на свои средства мало кто желает, а деньги в банке на экскроу счетах доступны только как кредит и только вот именно на эту стройку. О чём строители и должны отчитываться перед банком.
Отсюда простой вывод: застройщику всё равно, сколько он продаст квартир во время строительства. Ведь получается простая формула:
Прибыль от новостройки = Цена квартиры – себестоимость строительства – проценты банку за кредит.
Из этой формулы видно, что чем выше цена квартиры, тем больше прибыль застройщика на момент окончания строительства.
И если раньше можно было продать на котловане дешевле (получить деньги и запустить новые проекты, а это новые деньги), а под занавес подогнать цену к средней по району, то…
Теперь деньги лежат в банке, брать можно только на эту стройку, а инфляция их потихоньку съедает…
Поэтому строительные компании стали повышать цены на квадратные метры и нащупывать тот «потолок», после которой спроса уже не будет. Так и получается «цена по максимуму» даже на котловане.
Как же получить скидку на квартиру в новостройке, спросит читатель? Очень просто: если скидка возможна, то ее дадут в конце строительства. После всех расчетов и прикидок по прибыли в компании застройщика. Вот такие дела…
Возможно, вам понравится:
Маленькая кухня — идеи и дизайн
Как запретить продажу квартиры
Статья оказалась полезной? Жмите на кнопочки, чтобы не потерять!